ما الذي تغيّر في أحدث البيانات؟
قالت Freddie Mac في بيان 8 أكتوبر إن متوسط القرض الثابت لـ30 عامًا صعد بمقدار 0.12 نقطة مئوية خلال أسبوع، بينما ارتفع متوسط القرض الثابت لـ15 عامًا إلى 6.73% مقابل 6.60%. وتعتمد هذه القراءة على بيانات طلبات قروض مقدمة عبر المقرضين، ولا تعني أن كل بنك أو كل مقترض سيحصل على النسبة نفسها؛ فالائتمان والدفعة المقدمة ونوع القرض والرسوم تؤثر في العرض النهائي.
وفي تقرير نشرته رويترز يوم 12 أكتوبر، أشارت الوكالة إلى أن الارتفاع الحاد في عوائد سندات الخزانة الأميركية، مع مخاوف التضخم والطاقة وتوقعات السياسة النقدية، يدفع مؤسسات مالية إلى زيادة عمليات التحوط المرتبطة بسندات الرهن العقاري. وقد تزيد هذه التحركات تقلبات سوق السندات، لكن التقرير أوضح أن السياسة النقدية والتوقعات الاقتصادية تظل عوامل رئيسية في اتجاه العوائد.
مثال حسابي: كم يزيد القسط على أسرة تشتري منزلًا؟
إذا اشترت أسرة منزلًا بسعر 400 ألف دولار ودفعت 20% مقدمًا، يصبح أصل القرض 320 ألف دولار. في قرض ثابت لمدة 30 عامًا، يبلغ قسط أصل الدين والفائدة فقط نحو 2,189 دولارًا شهريًا عند 7.28%، مقابل نحو 2,216 دولارًا عند 7.40%؛ أي زيادة تقارب 26 دولارًا شهريًا بين الأسبوعين. وإذا قورن بمعدل 6.30% قبل عام، الذي ينتج قسطًا يقارب 1,981 دولارًا، تصبح الزيادة نحو 235 دولارًا شهريًا.
هذا المثال توضيحي وليس عرض تمويل. وهو لا يشمل الضرائب العقارية أو تأمين المنزل أو رسوم جمعية الملاك أو تأمين الرهن العقاري المحتمل أو تكاليف الإغلاق؛ لذلك قد تكون الدفعة السكنية الفعلية أعلى بكثير.
من الأكثر تأثرًا؟
يتضرر المشترون الذين يعتمدون على قرض كبير قياسًا بدخلهم لأن زيادة القسط قد تقلص الحد الأقصى للسعر الذي يستطيعون تحمله. كما يتأثر أصحاب المنازل الذين يفكرون في إعادة التمويل، إذ قد لا يكون استبدال قرض قديم منخفض الفائدة بقرض جديد مجديًا. أما أصحاب القروض الثابتة القائمة فلا يرتفع معدل فائدتهم لمجرد ارتفاع المتوسط الوطني؛ وتختلف الحال بالنسبة إلى القروض ذات الفائدة المتغيرة عند حلول مواعيد إعادة الضبط.
ماذا يفعل المشتري قبل توقيع العقد؟
توصي Freddie Mac بمقارنة عروض عدة جهات تمويل بدل الاعتماد على إعلان واحد. اطلب من كل جهة عرضًا مكتوبًا في اليوم نفسه، وقارن سعر الفائدة وAPR ونقاط الخصم وتكاليف الإغلاق، وليس القسط الشهري وحده. واحسب الميزانية مع الضرائب والتأمين والصيانة، واسأل متى ينتهي تثبيت السعر (Rate Lock) وما كلفة تمديده. لا تبنِ قرار الشراء على توقع غير مضمون بأن الفائدة ستنخفض قريبًا.
لمن يملك قرضًا حاليًا ويفكر في التغيير، يشرح دليل «عرب أمريكا» متى تكون إعادة تمويل الرهن العقاري مجدية، بينما يوضح الخبر السابق عن معدل 7.28% نقطة المقارنة قبل القراءة الجديدة.
